Dans un esprit d’ouverture, et parce qu’à ce jour la municipalité n’a produit aucune étude sérieuse validant son projet unilatéral de vente des installations thermales, BVM fait l’effort de produire une étude chiffrée des alternatives en développant trois scénarios différents, construits autour de deux éléments factuels incontournables : le business-plan de Valvital inscrit dans le dossier de candidature au plan thermal régional (voté en conseil municipal du 30 mars 2017) et le montant d’une redevance revue et corrigée (sur la base de ce qui se pratique dans les communes qui soignent leurs intérêts comme à Bourbonne-les-Bains par exemple), sur une période de huit ans (modèle dossier plan thermal régional).
Trois options sont envisagées:
Option 1: la commune est porteuse de projet et construit le nouveau bâtiment «bien-être» exploité sous Délégation de Service Public (DSP)
Option 2: la commune est porteuse de projet mais délègue par concession la construction et l’exploitation du bâtiment à l’exploitant qui en supporte l’investissement.
Option 3: la commune vend les installations actuelles et les terrain adjacents à l’exploitant qui devient le porteur de projet. Elle conserve la propriété des sources et se charge de fournir l’eau thermale à l’exploitant.
Ces hypothèses sont bien sûr à affiner mais donnent une vue générale de la problématique. L’enjeu pour la commune est important et mérite une large réflexion. Il convient de préciser que la décision prise n’impactera que les ressources propres de la commune, via la perception ou non d’une redevance puisque les effets induits liés à l’augmentation de l’activité seront les mêmes quelle que soit l’option choisie.
L’État, la Région, le Département , la Communauté de Communes bénéficieront dans tous les cas de ces effets induits et ne seront pas impactés par la décision qui va être prise. La commune est donc seule face à cette décision.
Option1: La commune est porteuse du projet et réalise les investissements
La commune reste propriétaire de l’actuel bâtiment et le réaménage pour une utilisation dédiée aux cures médicalisées . Elle construit un bâtiment totalement indépendant dédié au bien-être. Elle délègue l’exploitation de ces 2 activités par 2 DSP:
- la première serait une modification par avenant de la DSP en cours (augmentation de la redevance). Elle ne concernerait que les cures médicalisées dans le bâtiment actuel. Juridiquement il est possible de modifier cette DSP par avenant puisqu’il n’y aura pas de gros investissements à réaliser sur ce bâtiment.
- la deuxième serait une nouvelle DSP concernant l’exploitation de l’activité bien-être dans le nouveau bâtiment. Il serait souhaitable de déterminer une durée pour cette DSP qui coïncide avec la fin de la DSP cure actuelle soit 2026.
Avantages:
La commune reste propriétaire des installations thermales et en garde la maîtrise sur le long terme. Elle pérennise une ressource annuelle via la perception de redevances. Elle n’a aucune difficulté à obtenir la subvention régionale de 1 000 000€. La construction d’un bâtiment indépendant, même relié de manière simple permettrait :
- de ne pas fermer le bâtiment existant pendant la durée des travaux
- d’envisager facilement une période d’ouverture élargie sur le bâtiment bien-être mieux adapté à une utilisation en période hivernale (chauffage...)
Inconvénients:
La commune doit étaler et réorienter, en fonction des priorités, les aménagements du village (ce qui en l’état d’avancement des projets est faisable).
Procédures de mise en œuvre:
Négociation avec Valvital du rééquilibrage de la DSP en cours: les vices juridiques constatés sur l’actuelle DSP (durée trop longue, déséquilibre de rentabilité...) donnent des arguments pour engager cette négociation même si Valvital développe actuellement une stratégie d’acquisition (Saint Jean d’Angely- La Dixence...).
La position et la volonté des élus pour défendre cette option est déterminante. Elle ne peut pas être défendue tant que la vente reste une alternative envisageable. Obligation de mettre en place une mise en concurrence pour la DSP «bien-être». La commune est maître d’ouvrage sur le projet d’extension et devra se faire aider par un Assistant Maître d’Ouvrage pour suivre les travaux.
Option2: La commune est porteuse du projet et l’exploitant réalise les investissements
La commune délègue par une nouvelle DSP, la construction du bâtiment «Remise en Forme» à l’exploitant . Ce bâtiment , financé par l’exploitant revient en fin de DSP à la commune. L’actuelle DSP est résiliée , une mise en concurrence est mise en place par laquelle l’exploitant s’engage à effectuer les travaux de réaménagement de l’actuel bâtiment et de construction du bâtiment bien-être. c’est une véritable concession qui est mise en place.
Avantages:
La commune reste propriétaire des installations thermales et en garde la maîtrise sur le long terme. Elle pérennise une ressource annuelle via la perception de redevances. Elle n’aura aucune difficulté à obtenir la subvention régionale et à la transmettre à l’exploitant pour construction puisqu’il y a DSP. La construction d’un bâtiment indépendant, même relié de manière simple permettrait:
- de ne pas fermer le bâtiment existant pendant la durée des travaux
- d’envisager facilement une période d’ouverture plus élargie sur le bâtiment bien-être plus adapté à une utilisation hivernale (chauffage...)
L’exploitant gère les travaux et leur financement. Un droit d’entrée pourrait être négocié, qui dégagerait un montant de cash immédiat pour la commune, permettant de rembourser l’emprunt restant sur l’actuel bâtiment.
Cette opération contrairement à la cession ne permet pas au groupe de conforter son actif immobilisé (patrimoine foncier, matériels...) mais lui assure quand même une bonne rentabilité par rapport au secteur. Si une DSP était mise en place et que le groupe envisage une sortie à 7 ou 8 ans, la seule valeur de reprise des immobilisations , à négocier et à anticiper dans la DSP lui permettrait même de réaliser une opération financière satisfaisante.
Inconvénients:
L’exploitant ne pourra pas avoir recours à une SCI pour construire. La CDC ne pourra pas intervenir en fonds propres mais peut conserver son rôle d’organisme prêteur. L’obligation d’une mise en concurrence peut écarter Valvital s’il se positionne mal.
Valvital pourrait engager un recours pour résiliation de la DSP existante avant son terme, mais les vices de fond constatés (cf. les deux analyses juridiques: rapports Adamas et LLC) permettent de l’envisager sans risque d’indemnité de résiliation. S’il n’y avait pas de négociation entre le bailleur et l’exploitant, la justice trancherait. Ce risque pourrait être couvert, en l’incluant au cahier des charges de la nouvelle DSP, comme étant à la charge du repreneur.
Option3: La vente des installations thermales
La commune vend les installations thermales actuelles et le terrain adjacent à une société civile (CEB+ CDC ?).
La commune s’engage à fournir de l’eau thermale au nouveau propriétaire dans une quantité limitée et pour un prix négocié
Avantages:
La commune perçoit immédiatement les liquidités résultant de la vente
La commune perçoit une redevance sur la fourniture en eau thermale
La commune se décharge de tous les problèmes liés aux thermes.
Inconvénients:
Aspect définitif de la décision et perte d’une ressource annuelle (la redevance).
Perte de la maîtrise de l’activité thermale (activité majeure du village)
- dans sa mission de service public (accès à tous dans les mêmes conditions)
- en cas de défaillance du propriétaire (faillite ou vente du groupe par exemple...)
Difficulté pour percevoir la subvention régionale car le groupe Valvital ne remplit pas les critères d’attribution des aides en faveur des PME règlementés par l’accord cadre européen SA 40453.
Une fois la vente signée , il n’y aura aucune certitude que l’extension soit réalisée. Toute clause allant dans ce sens lors de la signature de la vente entraînerait une mise en concurrence obligatoire.
La responsabilité de la fourniture en eau thermale est supportée par la commune contre une redevance minimale (de 0,35 à 1 € le m3 ?).
Problèmes juridiques
- vente d’un bien public, à ce titre, inaliénable
- conflits d’intérêt au sein du Conseil Municipal.
Synthèse (pour rappel, les effets induits sont identiques pour toutes ces options)
Option1 : la commune est porteuse de projet et réalise l’investissement. Avenant sur l’actuelle DSP et nouvelle DSP sur l’extension.
Sur 8 ans, la commune dégage 1 311 737 € et conserve son patrimoine thermal
Sur 8 ans,Valvital dégage 1 740 443 € de cash flow d’exploitation
Option2 : la commune est porteuse du projet et l’exploitant réalise l’extension. Renégociation d’une nouvelle DSP avec véritable concession, investissements réalisés par l’exploitant.
La 1ère année , la commune reçoit 400 000 € de droit d’entrée
puis sur 8 ans , elle dégage 1 666 069 € de redevance et conserve son patrimoine thermal
Sur 8 ans, Valvital dégage: 1 837 868 € de cash flow d’exploitation et la reprise de ses immobilisations
Option3 : Vente de la station thermale, l’exploitant est porteur de projet
la 1ère année , la commune reçoit 1 400 000 € vente du bâtiment et des terrains (moins le remboursement de l’emprunt en cours)
puis sur 8 ans , elle dégage 105 000 € à 320 000 € et a perdu son patrimoine thermal
Sur 8 ans , Valvital dégage : 2 706 836 € de cash flow d’exploitation* et a acquis le patrimoine thermal
(*source dossier plan thermal régional)
Conclusion : après une année et huit numéros de «l’écho des calades», nous avons fait notre maximum pour vous tenir informés des différents aspects juridiques et financiers de ce dossier. C’est donc à vous de conclure, chers adhérents,chers lecteurs, en défendant la meilleure opportunité pour le village ou tout simplement l’intérêt général, et de décider enfin, ce qui à votre avis représente la véritable « ruine de la commune ». Quel développement ? Pourquoi ? Pour qui ? Comment ? A quel prix ? Où va l’argent ?
Auteur: le bureau de B.V.M.
Publié dans Thermes